【Part 2】【経験者が語る】家を建て替える時に「ここだけは注意！」後悔しないための全ガイド

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前回のPart 1では、建て替えとリフォームのどちらを選ぶべきか、その判断基準についてお話ししました。
このPart 2では、いよいよ具体的な工事のフェーズに入り、見落としがちな「解体工事の落とし穴」と、土地に潜む「見えない問題」をクリアにするためのポイントを深掘りしてお話します。

Part 2: 解体工事と土地の「見えない問題」をクリアに！

解体工事の落とし穴！費用とトラブル回避のポイント

家を建て替える際、まず必要になるのが既存の建物の解体です。
この解体工事には、予想外の費用やトラブルが潜んでいることがあります。
事前の確認と準備が何よりも大切です。

解体費用の相場（木造・鉄骨・RC造）

解体費用は、建物の構造、立地条件、付随する工事内容によって大きく変動します。
例えば、延べ床面積40坪の木造住宅であれば、解体費用の目安は160万〜200万円となります。

建物構造別解体費用目安 (坪単価)

建物構造	坪単価目安 (税抜)	30坪の建物の場合の目安 (税抜)
木造	3〜5万円/坪	90万円〜150万円
鉄骨造	4〜7万円/坪	120万円〜210万円
RC造	6〜8万円/坪	180万円〜240万円

見落としがちな追加費用（アスベスト、地中埋設物）

解体工事では、見積もり段階では見えにくい追加費用が発生することがあります。
特に注意が必要なのが、アスベストと地中埋設物です。

解体工事のトラブル回避術と近隣への配慮

解体工事中は、騒音、振動、粉塵、工事車両の出入りなど、近隣住民に少なからず影響を与えます。
これらの問題は、近隣トラブルに発展し、工事の遅延や追加費用、さらには人間関係の悪化を招く可能性があります。

ご近所の方への配慮: 工事が始まる前に、解体業者も挨拶回りを行いますが、施主自身が近隣住民へ挨拶回りを行うことが重要です。
私は挨拶の時にタオルを持参しました。
トラブル回避の具体的な対策としては、粉塵飛散防止のための散水や養生シートの設置、低騒音型重機の使用、騒音の大きい作業を日中に限定する、アイドリングストップの徹底などが挙げられます。
また、工事車両の路上駐車を避け、近隣の駐車場を利用するなどの配慮が大切です。
解体費用を極端に安く提示する業者には注意が必要です。

不当に安い見積もりは、廃棄物の不法投棄や手抜き工事、安全対策の不不徹底につながるリスクがあるという話を聞いたことがあります。

解体業者を選ぶ際には、単に価格だけでなく、実績、評判、そして適正な許可や保険の有無を確認しましょう。

土地の「見えない問題」をクリアにする！地盤調査と法規制

家を建てる土地には、見た目だけでは分からない「見えない問題」が潜んでいることがあります。
特に地盤の状態や法規制、隣地との境界は、後々のトラブルや追加費用に直結するため、建て替え前に徹底的にクリアにしておく必要があります。

地盤調査と地盤改良工事の費用と注意点

新築工事を始める前には、法律で義務付けられている地盤調査が必須です。
この調査で地盤が弱いと判明した場合、地盤改良工事が必要となり、30万〜250万円ほどの追加費用が発生する可能性があります。
※我が家は地盤調査の結果、改良工事は不要でした。

地盤調査・改良工事の費用相場と工法別特徴

項目	費用相場	特徴・メリット	デメリット・注意点 (特に土地売却への影響)
地盤調査
SWS試験	3〜10万円	簡易的、短時間 (半日)	小規模建築物向け。
ボーリング試験	15〜30万円	詳細な土質調査、硬質地盤・深い支持層に対応	費用と時間がかかる。
地盤改良工事
表層改良工法	30〜90万円 (坪1〜2万円)	最も安価、工期が短い (1〜2日)	軟弱層2m以内、勾配地・高地下水位では不向き
柱状改良工法	100〜150万円 (坪2〜4万円)	比較的リーズナブル、支持層がなくても施工可能	地中にコンクリート柱が埋設物として残る。将来売却時に撤去費用が発生し、資産価値が目減りする可能性あり。六価クロム発生リスクも
鋼管杭工法	100〜200万円 (坪3〜7万円)	最も強度が高い、深い支持層に対応	地中に鋼管杭が埋設物として残る。将来売却時に撤去費用が発生し、資産価値が目減りする可能性あり。工事中の騒音・振動が大きい
砕石パイル工法	約100万円	自然素材、土地の資産価値を損ねない	費用がやや高めになる場合も

法規制と隣地との境界問題

建て替えや古家付き土地の購入では、土地に関する様々な法規制や隣地との境界問題が、計画に大きな影響を与えることがあります。

法規制の確認:
- セットバック: 現在の建築基準法では、住宅などの建物は幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければならない「接道義務」があります。
  もし、敷地に面している道路の幅が4m未満の場合、土地を後退させて道路の一部としなければなりません。
  セットバックが必要になると、敷地が狭くなり、結果として建てられる家が小さくなる可能性があります。
- 北側斜線制限: 建物には、日照や通風を確保するために、北側の隣地境界線から一定の勾配で建物の高さが制限される「北側斜線制限」などの斜線制限が適用されることがあります。
  これにより、採用したい外観デザインや屋根の形が不可能になるケースも存在します。
  設計の早い段階で、担当者にこれらの法規制について確認し、制限内で希望のデザインを実現できるか相談することが重要です。
隣地との境界問題:

古家付き土地の購入や建て替えでは、隣地との境界が曖昧であったり、隣家の構造物（ブロック塀、植栽など）が越境していたりする「境界問題」が発覚することがあります。
また、地中に浄化槽やコンクリート塊などの「埋設物」が残されているケースも少なくないそうです。
これらの問題は、後々のトラブルや追加費用につながるため、事前の確認が不可欠です。

対策:
- 境界の確認: 土地の境界標（境界杭）の有無や状態を確認し、登記簿謄本や地積測量図と照合します。
  不明な場合は、土地家屋調査士などの専門家に測量を依頼し、境界を明確にすることが重要です。
- 越境物の覚書: もし隣地からの越境物がある場合は、隣地所有者と話し合い、口頭だけでなく「境界確認書」や「越境の覚書」を交わし、双方で保管するようにしましょう。
- 地中埋設物の調査: 古家付き土地を購入する場合は、地歴調査や地中レーダー調査、試掘調査で地中埋設物の有無を確認することが強く推奨されています。
古家付き土地の購入は、更地よりも安価に手に入る魅力がありますが、その裏には「隠れた負債」が潜んでいる可能性があります。

古家付き土地の購入を検討する際は、これらのリスクを事前に調査し、売主との契約書で責任範囲を明確にしておきましょう。